運用中ロードスターグループのデジタル証券　横浜伊勢佐木町ホテル

「チサン ホテル 横浜伊勢佐木町」の区分所有権及びその共有持分に係る不動産信託受益権を裏付け資産とする匿名組合出資持分です。

先方の承諾を得られていないため具体的な社名等の開示はいたしかねますが、特定の事業法人（1社）が、1991年の竣工時から、土地の所有権の半分と建物全体の約50%相当の区分所有権およびその共有持分を所有しております。当該共同所有者と本案件の投資対象およびロードスターキャピタルが所有する共有持分（本案件投資対象外）を合計すると、土地の所有権については対象ホテルの敷地全てとなり建物の所有割合は約96%となります。
また、その他の共同所有者もいずれも法人であり、社数としては5社未満です。

ホテル部分にかかる賃料は①基本賃料と②インセンティブ賃料で構成されています。
①基本賃料はホテル売上高から賃貸借契約所定の営業経費を差し引いて計算される各月の営業総利益（GOP)に一定割合を乗じて算出されます。GOPが０円を下回る場合には賃料は０円となります。なお、固定賃料は設定されておりません。
また、②インセンティブ賃料は事業年度のGOPが賃貸借契約上の基準値を超過した場合に発生し、当該事業年度のGOP総額に一定割合を乗じて算出されます。
テナント様との間の守秘義務により、詳細な計算方法の開示は差し控えさせていただきます。

ホテル運営会社以外に2社と賃貸借契約を締結しています。いずれも1階の店舗区画に入居されています。

2016年から保有し、他の共有者や管理会社と良好な関係を構築しながら、前任の賃借人/ホテル運営会社の退去の際には現在の賃借人/ホテル運営会社を招聘する等、約10年間に渡り対象不動産の運営を継続してまいりました。
グループとして関係各社とそのように良好な関係を既に構築できている点は、今後の本案件の運営にも寄与するものと考えております。

対象ホテルの宿泊客に占める外国人客の具体的な比率については、ホテル運営会社からの承諾を取得できていないので開示できかねますが、以下の理由から、ご指摘の影響は大きくはないと想定しております。

①観光庁「宿泊旅行統計調査」によると、2025年の横浜市の延べ宿泊者数における外国人比率は21.4%であり、東京都（55.7%）や大阪府（41.7%）、京都府（55.2%）と比べて相対的に低いこと。
②対象物件の所在する関内・馬車道エリアは、ビジネス街の色彩が強いエリアであり、外国人観光客の割合は高くはないと考えられること。

OwnersBookのエクイティ型案件と同様にキャピタルゲインを得られる可能性はあり、OwnersBook+サイト内で記載されている期中平均分配利回り4.1%には、このキャピタルゲインは含まれておりません。従いまして、不動産信託受益権に係る売却益が発生した場合には、利回りは4.1%を上回ることになります。
なお、ロードスターインベストメンツ株式会社によると、昨年11月にOwnersBookにおいて募集を行ったエクイティ型案件「京都二条城ホテル案件」における物件売却益を除いた募集時点での想定平均分配利回りは3.8%であったとのことです。

4.1%は約9.5年間（運用期間約10年のうち物件売却を想定している最終期を除いた期間）の運用期間中の平均値であり、3.7%は2027年6月に予定されている初回の想定分配額に係る利回りを年率で表したものです。
いずれも分配金には利益超過分配を含み、物件売却損益は含んでおりません。また、いずれも一定条件下における運用シミュレーションに基づく想定分配額から算定されたものであり、当該利回りを保証するものではありません。

不動産を裏付け資産とする投資商品では、投資対象不動産の賃料等の収入から、物件の管理費用や租税公課等の各種支出を控除した残余部分が投資家の皆さまへの収益分配の原資となります。
投資対象不動産の取得等に係る原資の一部として借入金を使用した場合、この支出の中に当該借入金に係る利息支払・元金返済が含まれることになり、金利が上昇すると当然に支払うべき利息の額が増加し、投資家の皆さまへの分配の原資がその分だけ減少することになります。
無借入の案件では、そのような影響を受けにくいと考えられます。

これらに限られませんが、主に以下の2つの場合が考えられます。
①突発的な修繕等の費用を賄うため
②投資案件としての利回りを向上させるため

①の場合には、営業者の手元資金で賄った場合に比べて、当該修繕等費用に係るファンド収益への影響を長期的に平準化する効果があると考えられます。
②の場合には、当該借入金は投資家の皆さまへの投資元本の一部償還に充当されるため、いわゆるレバレッジ効果により、利益分配がなされた際の利回りが向上すると考えられます。
なお、いずれの場合も、借入を行った場合は固有のリスクが発生します。当該リスクに関する詳細は目論見書の第二部【発行者情報】第1【組合等の状況】３ 【投資リスク】「（１） リスク要因」「③ 運用方針に関するリスク「チ借入れに関するリスク」をご覧ください。

市場環境等の要因から出資者の皆さまにとって経済合理性があると判断される場合には、投資対象となる不動産信託受益権を売却する等により早期償還となる可能性があります。

匿名組合決算に関し、通常の決算手続きに加え金融商品取引法に基づき会計監査を経る必要があることから、分配金の支払いまで3か月の期間をいただいております。

当社として一定の売却禁止期間等は設けておりませんが、お客様からの売却注文に制限が加えられる場合があります。
売却時の価格は、不動産鑑定評価額を用いて算出された基準価額から当社所定の取引手数料を控除し、次回予定分配額に係る経過分配金相当額を加算して決定されます。
詳細は契約締結前交付書面の「１．（３）取引手数料相当額について」及び「5．本匿名組合出資持分の商品性に関するリスク」をご覧ください。

当社所定の取引手数料がかかります。詳細は契約締結前交付書面の「１．（３）取引手数料相当額について」をご覧ください。

売却代金は、ご注文日時によってマイページへの反映タイミングが異なります。出金指示は、マイページへの入金反映後にお手続き可能となります。

【平日16:00より前の注文】
・翌営業日18:00以降にマイページ反映
（例）月曜10:00に売却注文：火曜18:00以降に出金指示可能

【平日16:00以降の注文】
・翌々営業日18:00以降にマイページ反映
（例）火曜17:00に売却注文：木曜18時以降に出金指示可能

【土日祝の注文】
・翌々営業日18:00以降にマイページ反映
（例）土曜17:00に売却注文：火曜18時以降に出金指示可能

相対取引における買取上限値の具体的な金額につきましては、開示を差し控えさせていただいております。相対取引において売却申込みされた商品は、当社が上限値の範囲内で買取を行っております。
当社では、お客様へ最大限の流動性をご提供できるよう努めておりますが、同時に財務の健全性を維持する必要があるため、その時々の資金状況や自己資本規制比率等を総合的に勘案して上限値を設定しております。

本案件は大阪デジタルエクスチェンジのセカンダリー市場である「START」には銘柄登録をしておらず、匿名組合出資持分を同市場で売買することはできません。

個人のお客様の場合：利益分配は雑所得に分類され、営業者により源泉徴収がされた上で、確定申告が必要になると考えられます。
法人のお客様の場合：本ファンドの利益（損失）分配が、本ファンドの計算期間の末日の属する貴社の事業年度の益金（損金）の額に算入されると考えられます。

詳細は契約締結前交付書面の「本件匿名組合出資持分に関する租税の概要」をご覧ください。
なお、税金の取り扱いの詳細については、お客様の状況により異なる場合がありますので、税理士又は課税当局にご相談ください。

ご質問の通り、受益証券発行信託（JS）型のSTは分離課税となりますが、「横浜伊勢佐木町ホテル」は匿名組合出資持分をST化した案件（TK型）であり、分離課税の対象とはなりません。
JS型と比較した場合のTK型の利点としては、受益証券発行信託に係る信託受託者（信託銀行、信託会社）に対する報酬の支払が発生せず、その分投資家の皆さまに提供できる利回りが高くなると考えられる点が挙げられます。

OwnersBookのエクイティ型案件と比較した場合のOwnersBook+のメリットは主に以下２点であると考えられます。ただし、②については「横浜伊勢佐木町ホテル」については対象外となりますのでご注意ください。

①運用期間中の売却が可能であること
②個人投資家の方の場合、申告分離課税が選択可能である案件があること

OwnersBook+サイト内および販売資料で記載されている期中平均分配利回り4.1%には、物件売却時のキャピタルゲインは含まれていない一方、過去のOwnersBookのエクイティ型案件では、キャピタルゲインを含む運用期間中の全収益に係るIRR（内部収益率）を算定し、想定利回りとして記載されていた点が最も大きな要因であると考えられます。

なお、ロードスターインベストメンツ株式会社によると、昨年11月にOwnersBookにおいて募集を行ったエクイティ型案件「京都二条城ホテル案件」における物件売却益を除いた募集時点での想定平均分配利回りは3.8%であったとのことです。

できかねます。OwnersBooks+の案件に投資をする場合、ロードスター証券のお客様専用口座へご入金ください。

本回答を作成している2026年8月12日現在、ロードスターグループ各社において、「横浜伊勢佐木町ホテル」（本案件）への投資を行うか否かについて決定された事項はございません。
ロードスターグループ各社およびその役職員が投資を行う可能性はありますが、その場合は、OwnersBook+における募集の手続きに従って申込みを行うものとし、匿名組合契約の条件等も他の投資家の皆さまと同一といたします。

なお、ロードスターキャピタル株式会社（LSC）は本案件の裏付け資産となる信託受益権の他に、「チサン ホテル 横浜伊勢佐木町」の区分所有権の共有持分（建物所有割合約11%）を保有しております。当該共有持分は信託受益権化されておらず、本案件の投資対象には含まれておりませんが、LSCとしては、引き続き当該共有持分の保有を続け、「チサン ホテル 横浜伊勢佐木町」の価値向上に尽力していく方針であるとのことです。従いまして、本案件におきましても、OwnersBookのエクイティ型案件と同様に投資家の皆さまとロードスターグループの利害を一致させるセイムボート出資に相当する構造は存在すると考えております。

匿名組合出資持分を保有されている投資家様に対する物品・サービス等の提供は予定しておりません。
一方で2026年8月27日（木）まで『OwnersBoo+』スタート記念キャンペーンを開催しており、条件を達成した投資家様に現金をプレゼントいたします。キャンペーンの内容や詳細条件については、以下のURLよりご確認ください。

▼キャンペーン詳細ページ▼
https://www.loadstarsecurities.com/lp/ob_campain.html
※投資商品に係るリスクや手数料等については上記「詳細」ページでご確認ください。

できません。